无锡市建筑区划内汽车库(位)的权属认定与处分规则/陈召利

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买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


　　2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
　　2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
　　本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
　　争议焦点二：定金的比例
　　卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
　　法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
天津市人大常委会


天津市人民代表大会常务委员会关于加强经济工作监督的规定

　　　　　　天津市人民代表大会常务委员会关于加强经济工作监督的规定

（2001年10月31日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过
2006年5月24日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订）
　　
第一条　为了加强对市人民政府经济工作的监督，促进本市国民经济持续、快速、协调、健康发展，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和有关法律，结合本市实际情况，制定本规定。
　　第二条　市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）对市人民政府的下列经济工作，依法进行监督：
　（一）国民经济和社会发展的年度计划（以下简称年度计划）、五年规划纲要的编制、执行和调整；
（二）重要经济体制改革方案的制定和实施，政府投资或者政府投资为主的重大项目的立项和建设，国有资产的运营监督以及经济结构调整等重大经济事项；
　（三）其他重要经济工作。
第三条　市人民代表大会财政经济委员会（以下简称财经委员会）在市人民代表大会闭会期间，在市人大常委会领导下，对经济工作进行监督。
市人大常委会财经预算工作委员会（以下简称财经预算工作委员会）协助财经委员会开展经济工作监督，承担具体工作。
其他有关委员会在市人大常委会领导下，按照各自职责分工，承担有关工作。
第四条　市人民政府发展改革部门在将年度计划草案提交市人民政府审定前,应当向财经委员会和财经预算工作委员会通报情况，听取意见。
第五条　市人民政府应当在市人民代表大会会议举行的一个月前，向市人大常委会报送年度计划草案。同时，由市人民政府发展改革部门向财经委员会和财经预算工作委员会提交下列材料：
（一）国家关于编制计划的原则和要求；
（二）国民经济和社会发展主要指标安排的说明；
（三）市重点建设项目的安排情况及其简要说明；
（四）其他相关资料。
第六条　在市人民代表大会举行会议的十五日前，财经委员会应当召开会议，听取市人民政府发展改革部门关于年度计划草案以及上一年度计划执行情况的报告，提出初步审查意见。
市人民政府发展改革部门应当对财经委员会的审查意见进行研究，并在市人民代表大会举行会议前将意见采纳情况反馈财经委员会。
第七条　财经委员会对年度计划草案重点审查下列内容：
（一）编制年度计划草案的指导方针是否符合科学发展观，是否符合本市长远发展战略，是否符合市人民代表大会批准的国民经济和社会发展五年规划纲要；
　（二）主要预期目标和指标是否符合本市实际，是否符合持续、快速、协调、健康发展的要求；
　　（三）主要措施是否有利于增强自主创新能力，转变经济增长方式，优化经济结构，提高人民生活水平，建设和谐社会。
第八条　在市人民代表大会会议期间，财经委员会根据各代表团的审查意见，对年度计划草案和计划执行情况的报告进行审查，并提出审查结果报告，经大会主席团审议通过后，印发全体代表。
　　第九条　在经济运行过程中，必须对年度计划作部分调整时，市人民政府应当编制调整方案，提请市人大常委会审查批准。年度计划调整方案的议案，应当在当年9月30日以前提出。
　市人民政府发展改革部门应当在市人大常委会会议举行的一个月前，将计划调整方案提交财经委员会进行初步审查。市人大常委会在审议计划调整方案时，听取财经委员会的审查报告。
　　第十条　市人大常委会每年第三季度听取和审议市人民政府关于年度计划执行情况的报告。市人民政府及其有关部门的负责人应当到会听取意见，回答询问。
　　在市人大常委会听取和审议市人民政府年度计划执行情况的报告前，财经委员会应当听取市人民政府有关部门关于年度经济运行情况的汇报，为市人大常委会听取和审议报告作好准备。
第十一条　市人民政府发展改革部门在将国民经济和社会发展五年规划纲要草案提交市人民政府审定前，应当向财经委员会和财经预算工作委员会通报情况，听取意见。
　　在经济运行过程中，必须对国民经济和社会发展五年规划纲要作部分调整时，市人民政府应当编制调整方案，提请市人大常委会审查批准。五年规划纲要调整方案议案的提出，不得迟于第四年的第二季度。
　　第十二条　全市经济运行情况发生重大变化时，市人民政府应当向市人大常委会报告，并作出说明。
第十三条　财经委员会应当加强对经济运行情况的分析。
市人民政府有关部门应当向财经委员会和财经预算工作委员会提供有关经济运行的统计月报、专题报告、情况分析、工作简报等相关资料。
　　第十四条　市人大常委会对于重大经济事项和认为需要监督的重要经济工作，可以举行会议听取专项汇报，也可以组织常务委员会组成人员、市人大代表进行视察。必要时，市人大常委会可以依法组织特定问题调查委员会，调查委员会将调查结果向市人大常委会报告。
　市人民政府及其有关部门、各有关单位和个人应当如实反映情况和提供必要的材料。
第十五条　受市人大常委会主任会议委托，财经委员会或者其他有关委员会可以召开会议，听取市人民政府有关部门经济工作专题汇报。有关部门应当提供相关信息资料和说明，并派有关负责人到会，说明情况，回答询问。
财经委员会或者其他有关委员会听取汇报后，将了解的情况和提出的意见、建议，向市人大常委会主任会议报告，由主任会议决定是否转交市人民政府办理。
　　第十六条　市人大常委会在经济工作监督中作出的决议、决定，市人民政府及其有关部门应当遵照执行；市人大常委会在经济工作监督中提出的意见、建议，市人民政府及其有关部门应当研究办理，并在二个月内将办理的情况向市人大常委会报告。
第十七条　市人大常委会开展经济工作监督的情况，可以向社会公布，法律另有规定的除外。
　　第十八条　区、县人民代表大会常务委员会对区、县人民政府的经济工作监督，可以参照本规定执行。
　　第十九条　本规定自公布之日起施行。