关于做好中央文化企业国有资本经营预算支出管理工作的通知

上一篇: 鞍山市节约用水条例
下一篇: 苏州市金鸡湖保护管理办法

财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



　　这是一份有关劳动争议纠纷的判决，双方争议焦点在于上诉人西哈公司与被上诉人张德义之间是否存在事实劳动关系。双方均未能提举直接证据；而针对被上诉人提交的书证尤其是证人证言双方存在重大争议。因此，对相关证据的审核认定就成为分析判断本案事实劳动关系是否存在的关键。

　　纵观本案判决，有如下几个突出的特点：

　　第一，善用逻辑推理与经验法则对证据进行审核认定。

　　运用逻辑推理和经验法则对证据进行审核认定，是《民事诉讼证据规定》司法解释第六十四条确立的法官依法独立审核认定证据的重要方法。但在实践中，如何正确地运用逻辑推理和经验法则来审核认定证据，一直是法官职业技能养成中的难点，从而绝大多数裁判文书中，都难得看到敢用并善用逻辑推理和经验法则来审核认定证据的范例。本案判决的一大亮点，就是自觉地采用逻辑推理和经验法则对证据进行审核认定，并在文书中进行了明确的表达。

　　例如，上诉人二审中对被上诉人提供的证人林立的证言提出两点异议：一是收据上注明的收款人是“吴”，而林立证言是被上诉人张德义收的款；二是林立证言是2010年7月13日由张德义送钢琴到其家，而质保服务卡注明的送货时间是7月12日上午。上诉人认为，这两点说明林立的证言不可信，从而林立不具备证人资格，应当排除其证言。对此异议，判决中分析认为，开具收据通常是财务人员的职责，仅此不足以否定张德义系销售人员并在交易过程中代理收款的证言；质保卡上注明的送货时间与实际送货时间不一致，依据经验法则，亦是交易中可能发生之事。上诉人认可林立质保卡的真实性，但却不认可林立的证人身份，该抗辩显然自相矛盾，不足以否认林立的证人身份；而林立证言的真实性，亦得到其他证人证言等相关证据的印证，形成了有证明力的证据链，故法院予以采信。判决对上诉人主张林立证言与事实矛盾，从而其证人身份不成立、证言不具有关联性的抗辩，就是依据经验法则揭示出抗辩理由逻辑上不周延，不足以推翻证言，从而确认了证人证言具有证据能力及证言具有可采性。同样，对西哈公司主张王晓军与张德义为亲戚，两人身份证号码前六位一致，故王晓军的证言不应采信的抗辩，判决指出：西哈公司对其该项主张，未提举任何证据予以证实，仅据王晓军与张德义身份证号码前六位一致，并不能认定其具有亲戚关系。这也是依据经验法则和逻辑推理方法，对相关证言的证据效力作出认定。不仅对作为单一证据的证人证言如此，对各项证据的综合分析认定，该判决同样运用逻辑推理和经验法则，依法作出审核认定。

　　判决是这样表述的：“本院从上述西哈公司认可真实性的王乐、张欣、林立、王晓军的四套质保服务卡和收据可以得出上述四人均从西哈公司购买了各自的钢琴，是西哈公司的顾客的结论。考虑到钢琴是价格昂贵的消费品且需要一定的销售专业知识，为此，顾客对接待并曾为其服务的销售人员通常有较深的印象，这是生活常识。所以，上述四位西哈公司的顾客中王乐、张欣出具书面证言证实通过张德义在西哈公司购买了各自的钢琴，并表达了不能到庭的理由；林立、王晓军出庭作证、接受了法官和双方当事人的询问，出庭证言均证实是通过张德义在西哈公司购买了各自的钢琴。上述书面证言、出庭证言与各自所提举的钢琴质保服务卡、收据一致吻合、形成证据链。从证明程度上讲，在西哈公司未提举有实质意义的证据予以反驳的情形下，张德义提举的上述一组证据构成证据链足以形成本院对张德义的主张确认为真的心证。”可以说，这是一段相当精彩的论述，对事实认定所遵循的经验法则，对形成法官内心确信的心证过程均作了清楚、明确、逻辑严谨的分析表述。

　　第二，围绕证据认定的核心和实质确定证据的可采性。

　　证据的审核认定，其核心就是确定证据是否具有证据能力（证据资格）和证据是否具有证明力以及证明力的大小，实务中对此概括为对证据“三性”即证据的合法性、真实性和相关性的审核判断。证据审核认定的实质，就是确认证据本身是否合法有效，其与待证事实是否具有关联。本案因当事人之间未签订书面劳动合同，对事实劳动关系是否存在没有直接证据予以证明，原告一方（被上诉人）只能通过提举证人证言和其他相关书证等间接证据来证明自己的主张，从而间接证据是否具有证据能力，是否具有关联性，就成为双方争议的焦点。

　　上诉人认为证人林立不具有证人身份，理由是林立的证言与事实不符。从证据的审核认定来看，所谓不具有证人身份，也就是认为林立不具有证人资格或其证言不具有证据能力。法定证据制度通常会对证据能力作出规定，但在自由心证证据制度下通常不对证据能力作出规定，而代之以对证据形式的合法性和证据取得程序的合法性等进行审查，以确定其是否具有证据能力。上诉人并未就出庭作证之林立与质保卡持有人之林立是否同一人提出质疑，亦未就证人林立之心理、身理状况是否适宜作证提出质疑，而是以林立证言与事实不符，主张林立不具有证人资格，虽非无的放矢，但显然射错了靶子；而上诉人主张的两个事实细节，依据经验法则亦未能在逻辑上动摇证言的核心内容即张德义代表西哈公司进行钢琴销售这一关键事实；判决据此认为，上诉人的抗辩未触及到证言核心内容和证人资格，不影响法院对该证人证言的采信。这一分析过程，充分表现了本案判决在证据的审核认定方面遵循了证据规定相关规则，展示了法官在审核认定证据时应有的职业法律素养，对该案当事人也具有现身说法的重要意义。

　　第三，心证公开，彰显司法公信。

　　现代自由心证证据制度不同于传统自由心证制度的重要特征,就是其公开性与民主性。公开包括心证过程的公开和心证结果的公开。由于法官在对证据审核认定时是遵循良知与理性独立作出判断，因此，就需要其公开对证据进行审核认定时的内心确信形成过程以及内心确信的结果，使这种心证过程不再沦为神秘主义的职业游戏，不受任何监督。公开的目的就是要接受监督，使心证的自由始终以严格遵循法律规定为条件，是法律规定范围内的自由。同时，这种接受监督的自由也是司法公正得以彰显并取得司法公信力的必要前提。近年来的司法改革，已经触及到了公开是公信的命脉这一命题。最高人民法院在此前的三个五年改革纲要中对司法公开包括庭审公开，裁判文书公开和法官的心证公开这样几个环节也进行了有益的探索。但毋庸讳言，法官心证的公开在过去的改革实践中并未得到切实有效的推进，致使增强裁判文书的说理性等“阳光司法”理念流为一纸空言。本案裁判有意识地对运用逻辑推理和经验法则方法形成内心确信的过程作了充分的揭示和明确的表达，是对法官心证过程予以公开的自觉实践，也是推进“以公开促公正，以公开促公信”的司法改革进路的有益尝试。

　　该判决对事实认定的最后部分是这样表述的:“张德义作为普通劳动者，在日常工作过程中留存或现阶段收集相关证据中，受其客观条件限制和劳动诉讼的特殊性限制，其提举上述这些证据以证明其主张，应视为其已经穷尽了举证手段。而西哈公司作为用人单位未提供证据以证明张德义非其职工，仅在张德义提举的证据如收据收款人表述、送货时间、股东名册、出庭证人的地址等枝节问题上辩解。因此，在西哈公司未能提供有效证据予以证实其抗辩理由的情况下，从举证证明的高度上讲，仅凭第一组王乐、张欣、林立、王晓军的四套质保服务卡和收据以及四份证言等证据所形成的链条就足以认定张德义与西哈公司存在事实劳动关系。”该项表述就是心证结论的公开。经过前述的对相关证人证言的逐个分析认定和综合分析认定，亦即心证过程的公开，该结论的作出给人以水到渠成之感，具有令人信服的无可辩驳的逻辑力量，充满了理性之美和逻辑之美。

如果我们回顾判决理由部分对每一份证据所涉两造观点的分析评论，一开始总是有扑朔迷离之感；而在逐一厘清的过程中，观点越来越清晰，事实也不断水落石出，最终完全浮出水面。这就是心证公开的魅力，也是理性与良知的魅力，更是公正、公开与公信的魅力！司法公正是司法公信的前提和基础，只有公正司法，才能有司法公信。然而司法公正也需要适当的途径予以彰显，看得见，听得懂，感受得到，同时也接受监督，才能取信于民，才能有司法公信。这个途径，就是司法公开。过去的司法改革为司法公开开拓了道路，但仍未免“犹抱琵琶半遮面”之憾。从每一个案环节着手来彰显公平正义，为重塑司法公信、重建法治信仰奠定基石，须进一步推进司法公开。这应当也可以从法官心证公开找到新的突破口，——这也就是本篇判决值得推介的意义之所在。

（作者简介：最高法院赔偿办副主任、法学博士）

　　相关判决书

　　北京市第一中级人民法院民事判决书　　　

　　上诉人西哈乐器销售有限公司（以下简称西哈公司）因与被上诉人张德义劳动争议纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第23841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月18日受理后，依法由审判长王忠担任、代理审判员刘芳和徐钟佳组成合议庭，于同年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人西哈公司的委托代理人唐涣，被上诉人张德义及其代理人郭兴昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　张德义在一审中起诉称：其系农业户口，2010年6月14日入职西哈公司，担任销售总监，月均工资5000元，下发制现金发放，领工资时在财务处签字领取。因西哈公司未与其签订劳动合同，亦未为其缴纳社会保险，其于2012年1月20日离职，自此不再前往西哈公司上班。工作时间为每周休息一天，周六日、法定节假日不休息；工作内容为在前台接电话、销售钢琴、接待客户；工作地点在北京市西城区北三环中路甲29号。现不服仲裁裁决起诉至法院请求判令确认其与西哈公司2010年6月14日至2012 年1月20日期间存在劳动关系；西哈公司支付其2010年7月至2011年6月期间未签订劳动合同的二倍工资差额55 000元；西哈公司支付其2010年6月14日至2012年1月20日期间法定节假日加班工资6620元以及25％的经济补偿金1655元；西哈公司支付其2010年6月14日至2012年1月20日期间的养老、失业保险的补偿金（具体数额由法院酌定）。诉讼费由西哈公司承担。

　　西哈公司在一审中答辩称：其与张德义之间不存在劳动关系，西哈公司没有张德义。张德义与其公司原股东伪造证据，报复其公司。不同意张德义的诉讼请求。

　　一审法院经审理查明：张德义自述其于2010年6月14日入职西哈公司，担任销售总监，月工资5000元，因西哈公司未为其缴纳社会保险、未签订书面劳动合同，其于2012年1月20日离职。西哈公司不认可双方存在劳动关系。

　　为证明双方劳动关系情况，张德义向法院出示了王乐的证言（未出庭质证）、王乐购买钢琴质量保修卡、张欣的证言（未出庭质证）、张欣购买钢琴质量保修卡、购买钢琴收据照片、刘昌升证言（未出庭质证）、林立证言（出庭作证）、王晓军证言（出庭作证）、侯伟证言（出庭作证）、薛瀛证言（出庭作证）、王淇证言（出庭作证）、照片。其中王乐、张欣、刘昌升、林立、王晓军的证人证言、质量保修卡显示，其均从西哈公司处购买钢琴，由张德义负责接待销售。购买钢琴质量保修卡均有西哈公司合同专用章、收据上均有西哈公司财务专用章。侯伟出庭作证时称其于2011年5月至2012年1月12日期间在西哈公司处担任销售工作，张德义任店长、总监，对其进行培训。同时，侯伟向法院提交了照片，表示其工作地点的玻璃上有“百汇钢琴城”字样，其与公司同事共同聚餐、工作。王淇出庭作证时表示其系北京君乐轩钢琴培训中心的业主，2010年5月开始与西哈公司合作至2012年4月，合同期间，均由张德义负责洽谈。王淇向法院出示的照片上显示有“君乐轩钢琴培训中心”与“百汇钢琴城”字样，同时还显示本案张德义在活动现场。薛瀛出庭作证时表示其原系西哈公司股东，2010年4月与现法定代表人成立西哈公司。2010年6月张德义在西哈公司工作，月均工资5000元，担任销售总监。

　　针对张德义出示的证据，西哈公司表示对证人证言不认可，主张王乐、张欣、刘昌升未出庭质证；对张德义出示的收据、质保卡真实性予以认可，不认可关联性；对张德义出示照片的真实性不认可。此外，西哈公司向法院出示了股东会决议，该决议载明，同意聘任吴德雄为经理，同意选举薛瀛为监事，新股东签字处签有上述二人的名字，时间为2012年6月12日。薛瀛出庭作证时对该股东决议上签字的真实性认可。

　　诉讼中，张德义未就其主张的存在法定节假日加班向法院出示证据。

　　另查，张德义系农业户口，在职期间西哈公司未为张德义缴纳社会保险。张德义就与西哈公司的劳动争议向北京市西城区劳动争议仲裁委员会申请仲裁，该委作出京西劳仲字[2012]第1605号裁决书，裁决驳回张德义的申请请求，张德义在法定时限内向法院提起诉讼。

　　上述事实，有王乐的证言、王乐购买钢琴质量保修卡、张欣的证言、张欣购买钢琴质量保修卡、购买钢琴收据照片、刘昌升证言、林立证言、王晓军证言、侯伟证言、薛瀛证言、王淇证言、照片、股东会决议及当事人的陈述等材料在案佐证。